사회생활을 통해 어느정도 소득을 모으면 부동산 및 금융투자가 이루어집니다. 

사회 초년생들이 금수저가 아니라면 종자돈을 모아 결혼자금 마련하고, 내집 마련하는 순서로 자금운용이 이루어지고 있습니다. 

주택 구입자금이 부족한 초년생들에게 가계대출이라는 금융권 이용은 이젠 필수적인 과정으로 자리잡고 있습니다. 

이러한 현실을 볼 때, 청년들을 청약 경쟁에 뛰어들게 하여 로또 당첨을 꿈꾸게 하기보다는 청약이 안되면 분양권, 입주권, 기존 주택을 구입함에 있어서도 대등한 혜택과 투자를 유도하여 재테크의 범위가 넓은 주택시장이 되었으면 합니다.

주택임대사업자에게 일정기간 동안 소득세, 양도세 등 각종 혜택을 주는 정책은 IMF, 즉 지난 2008년 금융위기때도 시행했습니다. 

그러나, 매번 주택임대사업자에게 규제 완화를 해주면서 임대사업 등록을 유도했고  일정기간 후 가격 상승은 일어났습니다. 주택임대사업자는 양도세가 없거나 감면이기에 매도가격을 보유기간 동안 올려 매도합니다. 

건설사가 분양가를 책정할 때 미분양이 안 일어나게 주택공급가격을 조정하는게 맞는데 우리는 가수요로 조정기능이 없습니다. 

명품으로 건축하면 고소득자들만 비싸게 사는거고 질적으로 같은 주택이 서민주거안정 가격으로 책정되면 청약 경쟁이 치열한 건 당연한 겁니다.

서울 도심의 뉴타운 개발로 이주가 진행되었고 금융위기 후 공급감소와 움츠렸던 이사 수요가 일어나 2013년부터 전세가 상승이 계속 이루어졌습니다. 

이에 전세가율이 80%정도 이르니 재건축, 재개발 사업들이 진행되어 이주수요가 일어났습니다.  

지난 2017년에서 오는 2019년의 서울 입주 물량은 폭탄이 아니라 청약을 준비했던 분들, 신축을 가기위해 자금을 마련했던 분들, 그동안 10년, 20년 정비사업 진행에 마음 고생한 분들에게 돌아가야 하는 몫인 것입니다. 

2014년 주택임대법 개정으로 임대주택 3호이상을 2017년까지 취득해야 각종 세제 혜택을 받을 수 있어 분양권 매매가 성행했습니다. 

분양받은 분들은 임대사업자 가수요와 내집마련 실수요자에게 프리미엄 1억, 2억을  받고 분양권과 입주권을 매매했고 가격 상승이 일어나니 단기 투기세력이 가세를 하여 매매가를 더욱 상승시켰습니다. 

여기서 임대주택 3호이상 중.소형 평형 구매자들은 금융레버리지를 활용해서 접근이 가능한 고소득자, 은퇴자가 수요자입니다. 한때는 임대주택 5호 이상인 시절도 있었습니다. 

사회가 정보가 넘쳐나니 부동산 고수님들이 많습니다. 이로써 인플레이션으로 인한 유동성 잔치가 마무리가 되었으면 했는데  2018년 민간임대주택법 개정으로 임대주택 3호이상에서 1호이상으로 확대가 되었습니다.  

준공공임대주택의 양도세 감면은 큰 혜택이라 주택 3호이상 구매자금이 부족한 분들은 이 기회를 놓칠리가 없었습니다. 

이에 이미 2017년 거래가 거의 마무리된 시장이 2018년에는 매물 품귀로 호가대로 팔리는 매도자 우위시장이 형성되어 거래신고제인 시스템에서는 체결가격이 시장가격이 되고 있는 것입니다. 

공시가격은 올라가 보유세는 늘지만 임대사업자 혜택으로 4년 ,8년후에는 양도세 징수가 낮아집니다. 

주택임대업보다 자영업이 투자수익률이 높다면 시장의 흐름이 바뀌겠지만, 은퇴자 및 현금 보유분들은 최저임금 상승과 저성장 경기국면, 주식시장의 리스크 등으로 주택임대업을 선호할 수 밖에 없습니다. 

이제 집값의 상승과 하락에 대한 예측보다는 임대사업자등록을 하신 분들은 세금 감면의 혜택을 받으시고 매도하실 분들은 투자비용인 세금을 감당하고 시세차익을 얻으시면 되겠습니다. 

매도 시기는 각자의 금융레버리지 비용과 임대수익률을 비교하셔서 잘 선택하시면 됩니다. 

무주택이신 분들, 주택구매를 포기하지 않은 청년층은 다시 소비를 줄이며 높아진 주택비용을 준비해가는 상황이 됩니다. 

그 영향은 소비가 줄어들어 서민 자영업자들에게도 어려운 영향을 줍니다. 이에 정부에서는 공공주택 건설로 경기를 또 살려야 됩니다.

 

ㅡ

이윤정 관리부장은 20년동안 청약통장을 사용했지만 한 번도 당첨되지 않았다 한다. 그동안 청약하면서 나름대로 분석한 부동산 이야기는 개인적인 의견일 수도 있겠지만 많은 부분이 객관적인 시각을 가지고 현실을 피부로 느낄 수 있을정도로 핵심을 집고 있음을 볼 수 있다.

정부 정책이 거시적, 시장적, 일관적인 접근이 필요하다고 하면서 향후 토지, 건물, 빌딩관리 등 순차적으로 부동산 이야기 칼럼을 쓰고 싶다는 뜻을 밝혀 많은 기대가 된다.