부동산 시장이 혼란스럽다. 2·4 공급대책과 집값 급등 피로감으로 서울 아파트값 상승률이 둔화되고 매수심리도 뚜렷한 진정세를 보이고 있는 와중에 '재건축 규제 완화'를 공약으로 내건 오세훈 서울시장 당선으로 서울 주요 재건축 단지 가격이 들썩이고 있어서다. 서울 집값이 다시 불붙는 것 아니냐는 조심스런 관측도 나오고 있다.
10일 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 96.1을 기록해 100 이하로 떨어졌다.
서울 아파트 매매수급지수가 100 밑으로 내려간 것은 지난해 11월23일 이후 19주 만에 처음이다. 서울 아파트를 사려는 매수자보다 팔려는 매도자가 더 많아졌음을 의미한다.
이 지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 기준치인 100보다 아래면 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 뜻이다.
정부의 2·4 공급대책과 가격 급등 피로감에 매수 예정자들이 관망세로 돌아서면서 종전 '매도자 우위' 시장이 '매수자 우위' 시장으로 분위기가 바뀐 것이다.
이 같은 현상은 민간 통계인 KB국민은행 매수우위지수에서도 나타난다. 서울 아파트 매수우위지수는 지난 3월 1일 96.2로 기준치(100) 아래로 떨어진 이후 6주 연속 '매도자 많음' 상태를 유지하고 있다. 특히 이번 주에는 75.3까지 하락해 지난해 5월(72.7) 이후 가장 낮은 수치를 기록했다.
매수심리를 나타내는 지표가 떨어지면 시차를 두고 매매가격도 내려가는 경향이 있어 부동산 시장에서는 집값 안정화 신호로 해석하고 있다.
실제로 최근 주택시장은 전반적으로 관망세를 보이는 가운데 서울 아파트값 상승률도 둔화 추세다. 이번 주 주간 아파트 매매가격 상승률은 0.05%를 기록했다. 2·4 공급대책 전 0.10%까지 올랐던 것과 비교하면 상승폭이 절반으로 축소된 것이다.
또한 다주택자 보유세 부과일(6월1일) 이전인 5월까지 아파트를 매도하려는 움직임이 나타날 수 있어 집값에 하방 압력으로 작용할 가능성도 있다는 게 전문가들의 견해다.
최근 주택시장 흐름을 바꿀 만한 새로운 변수가 등장했다. 오세훈 서울시장 취임으로 민간 재건축·재개발 규제 완화 기대감이 살아나고 있다는 점이다.
오 시장은 선거 과정에서 '취임하면 일주일 이내에 재건축·재개발 규제를 풀겠다'며 한강변 '35층 룰'(층고제한), 안전진단 통과 기준 완화 등을 주요 공약으로 제시했다.
실제 오 후보의 당선 가능성이 높아지면서 지난달 말부터 서울의 일부 재건축 단지 위주로 가격이 들썩이고 있다. 강남구 압구정동 현대 7차 전용 245㎡(공급 264㎡·80평)는 지난 5일 압구정 일대 재건축 단지 역대 최고가인 80억원에 거래됐다. 지난해 10월 같은 평형 거래가 보다 13억원이나 오른 것이다.
전문가들은 오 시장의 규제 완화 정책이 가시화되면 서울 전체 집값을 다시 자극할 수 있다는 전망을 내놓고 있다.
양지영 양지영R&C연구소장은 "재건축 기대감이 있는 단지들을 중심으로 가격이 꿈틀거릴 수 있다"며 "규제완화가 바로 이뤄질지는 미지수지만 규제완화가 가시화된다면 집값이 다시 반등할 가능성도 있다"고 말했다.
다만 민간 재건축 규제를 완화하려면 서울시 조례 개정이 필요한 만큼 여당이 절대다수를 차지하는 서울시의회 문턱을 넘기가 쉽지 않은 점은 또 다른 변수다. 또한 안전진단 규제와 재건축초과이익환수제 등은 국회 문턱을 넘어야 하는데 이 또한 마찬가지 상황이다. 법률 개정 가능성이 극히 낮은 셈이다.
부동산114 윤지해 수석연구원은 "그동안 억눌렸던 정비사업들의 규제완화 정책이 구체화될 경우 재건축 주도의 아파트 매매가격 변동성 확대가 불가피할 것으로 보인다"며 "다만 정부와의 협의, 서울시 의회의 여대야소 구도로 인해 실제 실행 과정에 진통도 상당할 전망"이라고 말했다.
