높아진 금리수준과 주택가격 하락기대 등의 영향으로 올해 주택 가격이 추가 하락할 것이라는 전망이 나왔다.
한은은 9일 국회에 제출한 ‘통화신용정책 보고서’에서 “주택가격 기대심리의 높은 지속성을 고려할 때 향후 하락기대 심리가 상당기간 이어지면서 주택가격 하방요인으로 작용할 것으로 예상된다”고 밝혔다. 주택 가격은 2020년 이후 큰 폭 상승한 후 지난해 중반 이후 부동산 경기가 빠르게 위축되면서 조정 국면에 진입했다.
한은은 그간의 주택가격 상승은 저금리 기조 하에서 가격 상승기대가 확산되고 수요대비 공급이 제한됐던 점 등에 상당 부분 기인하는 것으로 추정하고 있다.
한은은 주택구매시 레버리지 활용이 확대되면서 주택가격, 가계대출의 금리민감도도 커졌던 만큼 향후 주택가격 조정과 가계부채 디레버리징(부채축소)이 함께 진행될 가능성이 있다고 내다봤다.
또 높아진 금리수준과 주택가격 하락기대, 주택경기 순환주기 등을 고려할 때, 올해 주택가격은 추가 하락할 것으로 전망했다.
최근 매매·전세가격의 동반 하락은 주택경기 둔화와 디레버리징을 심화시키는 요인으로 작용할 수 있다고 내다봤다.
한은은 “통상 매매 시장과 전세 시장은 가격이 상반된 흐름을 보이는 경향이 있으나 최근에는 이자 부담에 따른 전세수요 위축으로 매매·전세가격이 동반 하락하고 전세가율의 하향 추세가 지속되고 있다”며 “특히 호황기에 누적된 갭투자 주택 물량은 임대인들이 매도에 나설 경우 주택가격 하방 압력을 높일 수 있으며, 매매가격이 기존 임대차 계약의 임대보증금보다 낮아질 경우 임차인들의 리스크도 확대될 가능성이 있다”고 우려했다.
그간 크게 확대된 금융기관의 부동산 관련 익스포저는 향후 부동산 경기 부진이 심화될 경우 금융시스템의 불안요인으로 작용할 가능성이 있는 것으로 우려됐다.
특히 분양시장 경기가 둔화되면서 중소업체를 중심으로 한 건설사의 재무여건과 부동산 금융 리스크가 높은 일부 비은행 금융기관의 건전성에 대한 우려가 커지고 있다.
한은은 “분양시장 여건을 보면, 사업초기 사업장은 고금리 부담, 공사원가 상승, 금융기관의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)대출 취급 기피 등으로 일부 사업의 지연 및 중단이 불가피할 것으로 보이며, 완공전 사업장도 미분양 재고가 점차 증가할 것으로 예상된다”고 말했다.
이에 따라 중소 건설업체의 고정이하여신 비율과 상장 종합건설사 주가에 내재된 예상부도확률이 상승하며 건설업체의 재무위험이 확대될 것으로 예상된다.
업권별 부동산 금융 관련 리스크를 살펴보면, 은행은 관련 리스크가 제한적일 것으로 보이나 비은행 금융기관의 경우 자본적정성과 유동성이 저하될 가능성이 상대적으로 높게 나타났다.
은행은 대출규제 강화, 고신용 위주의 차주 구성, 공적기관 보증 확대 등으로 관련 리스크는 제한적이나, 주택가격 하락 지속시 관련 대출의 연체율이 상승하고 디레버리징 압력으로 수익성이 악화될 가능성이 있다.
반면 비은행 금융기관은 부동산 PF 관련 고위험 익스포저와 아파트 외 사업장 대출 비중이 높고, 시장성 차입 의존도와 금융기관 간 연계성이 높아 고위험 PF 사업장 부실 현실화시 신용 리스크가 확산될 우려가 있다.
한은은 앞으로 부동산 경기의 둔화 국면이 이어지는 가운데 가계부문의 디레버리징 압력이 지속될 것으로 전망했다.
한은은 “부동산 금융 익스포저가 큰 비은행 금융기관에 대한 신용 경계감 확산과 이에 따른 금융불안을 미연에 방지하기 위해 한계부문을 조기에 식별하고 정리를 유도하여 거래상대방 위험을 낮출 필요가 있다”며 “특히 부동산 PF 금융은 구조조정이 지연될수록 관련 비용이 커질 수 있다는 점에 유의할 필요가 있다”고 말했다.
